Introdução:
Na era contemporânea é bem provável que praticamente todas as situações envolvendo imóveis terão alguma conexão com as incorporações imobiliárias.
Isso porque o mercado imobiliário é fomentado pela possibilidade de financiar uma construção e isso inclui tanto “vender na planta” quanto levantar recursos financeiros junto aos bancos para viabilizar os empreendimentos imobiliários.
Nesse texto trataremos sobre a incorporação imobiliária em seus aspectos iniciais, servindo de introdução a todos aqueles que buscam conhecimento para realizar ou auxiliar seus clientes nos negócios imobiliários.
1. O que é Incorporação Imobiliária?
Incorporação imobiliária é o processo de alavancagem de recursos pelo qual alguém (como o proprietário de terreno ou um incorporador) que pretende organizar e executar a construção de um empreendimento imobiliário com unidades autônomas, como apartamentos ou salas comerciais, quer ou precisa realizar a venda antes da conclusão das obras.
Esse processo é regulado pela Lei nº 4.591/64, que estabelece as normas para garantir a segurança jurídica às partes envolvidas, especialmente aos adquirentes. O conceito de incorporação imobiliária está exposto em seu artigo 28:
“Art. 28, Parágrafo único: Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.
De forma bastante simplista e singela: “é pela incorporação que se ofere um imóvel ao mercado antes da conclusão das obras”.
Não confunda incorporação com a construção de um edifício. A incorporação pode viabilizar a construção de um edifício (essa diferenciação será vista adiante). Mas também pode viabilizar um condomínio de casas ou de lotes, por exemplo. Incorporar é basicamente colocar à venda antes de finalizar a obra.
A figura mais importante desse tipo de atividade é a do incorporador que é quem assume a responsabilidade pela entrega do empreendimento, o que inclui tanto a obtenção dos recursos financeiros quanto a gestão de todo o processo de construção até a comercialização das unidades.
Mas o incorporador não é apenas o construtor, o incorporador pode sequer ser um construtor. Vamos lembrar que a incorporação é a atividade de colocar à venda um imóvel antes da sua finalização. Então, é possível que o incorporador seja o proprietário do terreno que contratará o construtor e os demais profissionais de engenharia enquanto será o verdadeiro empreendedor do negócio imobiliário, sujeitando-se aos ônus e aos incontáveis bônus da comercialização.
A lei também especifica a figura do incorporador:
“Lei 4.591, Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas”.
Além do incorporador, há outras pessoas que podem se envolver na cadeia de forma a se tornarem “equiparados ao incorporador”. Com isso, serão corresponsáveis no insucesso do empreendimento e poderão ser responsabilizados civilmente.
Art. 30. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.
A lei também estende a equiparação ao incorporador em outros casos:
Art. 68. A atividade de alienação de lotes integrantes de desmembramento ou loteamento, quando vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas, promovida por uma das pessoas indicadas no art. 31 desta Lei ou no art. 2º-A da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, caracteriza incorporação imobiliária sujeita ao regime jurídico instituído por esta Lei e às demais normas legais a ele aplicáveis”.
“Lei 6.766/79, Art. 2º-A. Considera-se empreendedor, para fins de parcelamento do solo urbano, o responsável pela implantação do parcelamento...”
2. Regimes de Incorporação Imobiliária:
Existem diferentes regimes que podem ser adotados em uma incorporação imobiliária, cada um com características próprias. Mas os mais importantes e que merecem ser estudados com um pouco mais de profundidade são: a) por conta e risco do incorporador ou preço fechado; b) por administração.
O regime por conta e risco do incorporador tem sua previsão nos artigos 41 e 43, “caput” e inciso V da Lei 4.591. Ele se configura por ser de “preço fechado”, fazendo com que os adquirentes saibam exatamente o custo da unidade imobiliária na aquisição, podendo o imóvel ser reajustado durante a execução da obra de acordo com índices estabelecidos nos contratos preliminares. Na prática, parece ser o modelo mais comum entre os incorporadores atuantes no mercado imobiliário.
Já o modelo por administração é aquele em que os proprietários do terreno se unem e contratam um construtor para executar e administrar a obra. Nesse caso, os proprietários assumem os riscos da obra em relação às contratações e detalhes do empreendimento enquanto o construtor será apenas o seu “maestro”. Obviamente que em termos de responsabilidade civil em relação aos aspectos construtivos, o construtor ainda terá sua responsabilidade pela prestação do serviço, mas de forma distinta (e mais restrita) da que ocorreria se fosse por outra modalidade de regime. Esse modelo já foi muito comum e, infelizmente, vários prédios construídos nesse formato ainda estão irregulares em algum sentido, seja não tendo havido transmissão formal do condomínio para o proprietário, seja em relação às licenças e registro do prédio.
A importância para entender cada um dos regimes de incorporação imobiliária está diretamente ligada ao nível de responsabilidade dos envolvidos e aos direitos do adquirente.
3. Tipos de Negócios Sujeitos à Incorporação Imobiliária:
A incorporação imobiliária é aplicável a diversos tipos de empreendimentos, por exemplo:
Imóveis Residenciais: A construção de prédios com apartamentos, casas geminadas, lotes em condomínio;
Imóveis comerciais: Incorporações voltadas para o comércio, como lajes corporativas, shoppings ou salas comerciais.
Imóveis Industriais: Áreas para galpões logísticos ou instalação de fábricas.
Obviamente que o que mais se vê na prática é a incorporação em unidades autônomas em edifícios em centros urbanos.
4. Por que a Incorporação Imobiliária é Importante para?
4.1. A Sociedade?
A incorporação imobiliária é fundamental para o crescimento urbano, pois facilita o desenvolvimento de novos projetos imobiliários, que atendem à demanda crescente por moradia e espaços comerciais. Além disso, movimenta a economia, gerando empregos e atraindo investimentos.
4.2 Para o Mercado:
O mercado imobiliário não seria tão aquecido se não fossem as incorporações imobiliárias. É por meio delas que os empreendedores podem assumir riscos controlados e os adquirentes obter a segurança jurídica adequada aos valores altos que envolvem a compra de um imóvel.
4.3 Para os Investidores:
Para os investidores, a incorporação imobiliária representa uma oportunidade de alta rentabilidade em um dos investimentos mais seguros, desde que bem planejada e executada.
5. Por que os Profissionais do Mercado Imobiliário Precisam Conhecer os Conceitos Sobre Incorporação Imobiliária?
a) Qualquer Pessoa: Entender como funcionam os projetos imobiliários permite que as pessoas façam escolhas melhores ao adquirir o seu imóvel. Inclusive conhecendo os riscos na aquisição e os seus direitos se houver lesão.
b) Advogados: Os profissionais do direito precisam dominar as nuances da incorporação para assessorar seus clientes em contratos, garantir que os interesses dos seus clientes sejam protegidos e, se necessário, buscar a reparação dos danos sofridos por seus clientes.
c) Investidores: Os investidores prestigiam a uma análise mais analítica e financeira na aquisição de uma unidade imobiliária, por isso, conhecer as particularidades do empreendimento permite que investidores tomem decisões mais seguras e rentáveis para aumentar os seus ativos.
d) Construtores, Engenheiros e Arquitetos: Esses profissionais estão diretamente envolvidos na execução dos projetos e precisam entender as exigências legais e regulamentares para evitar problemas antes, durante e após a construção, mitigando reparações civis e danos à sua imagem profissional.
e) Corretores de Imóveis: Compreender os detalhes de cada incorporação os qualifica a vender mais e melhor. Além disso, diminuem
f) Estudantes de Direito Imobiliário e Extrajudicial: Para os futuros profissionais, o conhecimento sobre incorporação é essencial para a prática do direito imobiliário, especialmente em um mercado cada vez mais competitivo e especializado.
6. Aspectos da Incorporação Imobiliária que a Diferenciam de Outras Figuras Jurídicas:
a) Instituição de Condomínio: A incorporação cria as unidades autônomas para venda, enquanto a instituição de condomínio formaliza as regras de convivência e a divisão de áreas comuns entre os condôminos.
b) Condomínio Edilício: O condomínio edilício é uma forma de manifestação da propriedade (pense num prédio de apartamentos), as unidades já estão construídas e são administradas em conjunto pelos proprietários. A incorporação, por outro lado, trata do processo de construção e venda (desse futuro prédio) antes mesmo do empreendimento ser concluído.
c) Condomínio de Lotes: Ao contrário da incorporação, onde o foco é na edificação de unidades, o condomínio de lotes trata da divisão de terrenos em lotes individualizados para construção futura. É o que chamamos de “condomínio fechado”.
d) Loteamento: Loteamento é a divisão de um terreno em lotes para venda em ruas abertas que serão totalmente integradas à cidade. Enquanto a incorporação envolve a construção de edificações nesses lotes para comercialização (pense na construção de um prédio em um bairro).
7. Quais São as Etapas Necessárias para Realizar uma Incorporação?
O processo de incorporação imobiliária passa por várias etapas, incluindo:
7.1. Escolha do Terreno: O incorporador adquire ou negocia o terreno onde será feito o empreendimento.
7.2. Projeto e Aprovações: Desenvolvimento do projeto arquitetônico e obtenção das aprovações necessárias junto às autoridades municipais e órgãos reguladores.
7.3. Registro da Incorporação: O incorporador deve registrar o empreendimento no cartório de imóveis, garantindo a transparência e a segurança jurídica do processo.
7.4. Lançamento e Comercialização: Início da venda das unidades, geralmente antes do início das obras, o que também permite o financiamento do projeto.
7.5. Execução da Obra: Gestão da construção até a entrega final das unidades.
7.6. Averbação da Conclusão da Obra: averbação do término da obra junto ao registro de imóveis.
7.7 – Entrega das Chaves: efetiva transmissão da posse aos adquirentes.
8 - Se a Incorporação Não Tiver Sucesso nas Vendas, o Que o Empreendedor Imobiliário Pode Fazer?
Se as vendas iniciais não alcançarem o esperado, o incorporador tem algumas opções, como:
Revisão do Projeto: Adaptar o projeto às necessidades do mercado ou reduzir o tamanho do empreendimento.
Ajuste de Preços: Reduzir o valor das unidades para torná-las mais atraentes ao mercado.
Busca de Parcerias: Encontrar investidores ou outros incorporadores para dividir os riscos e custos do empreendimento.
Desistência do Empreendimento: também é possível desistir de iniciar a obra e utilizar o chamado prazo de carência.
9. O Que é Prazo de Carência?
O prazo de carência é o período em que o incorporador pode desistir da incorporação caso as vendas não atinjam um determinado número de unidades. Esse prazo é estipulado no contrato de incorporação e é fundamental para proteger o incorporador contra o insucesso comercial do empreendimento.
10. Se Mesmo Após o Prazo de Carência o Incorporador Não Vender Nenhuma Unidade e Ainda Assim Quiser Levar a Incorporação Adiante, o Que Pode Ser Feito?
Supondo que o incorporador não vendeu nenhuma unidade nos primeiros 180 dias, mas que ainda deseja dar continuidade à incorporação, ele deverá revalidar a incorporação junto ao registro de imóveis, conforme determina o artigo 33 da Lei 4.591:
Art. 33. Se, após 180 (cento e oitenta) dias da data do registro da incorporação, ela ainda não se houver concretizado, por meio da formalização da alienação ou da oneração de alguma unidade futura, da contratação de financiamento para a construção ou do início das obras do empreendimento, o incorporador somente poderá negociar unidades depois de averbar a atualização das certidões e de eventuais documentos com prazo de validade vencido a que se refere o art. 32 desta Lei.
Parágrafo único. Enquanto não concretizada a incorporação, o procedimento de que trata o caput deste artigo deverá ser realizado a cada 180 (cento e oitenta) dias.
11. O Incorporador Pode Desistir de Executar o Projeto?
A denúncia da incorporação ocorre quando o incorporador decide desistir do projeto antes de completar a venda de todas as unidades ou durante o prazo de carência. Nesse caso, ele deve comunicar os compradores e devolver os valores pagos, além de arcar com as despesas administrativas. A denúncia pode ser um recurso importante para evitar prejuízos maiores quando o empreendimento não se mostra viável.
“Lei 4.591, Art. 34. O incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de carência, dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento.
§ 2º Em caso algum poderá o prazo de carência ultrapassar o termo final do prazo da validade do registro ou, se for o caso, de sua revalidação”.
Dessa forma, o prazo de carência poderá ser de até 180 dias da data do registro da incorporação e a denúncia (que é a desistência formal da incorporação) deverá observar algumas exigências da lei, como, por exemplo, ressarcimento aos promitentes adquirentes que tiveram seus contratos rescindidos.
Conclusão:
Apesar de termos visto toda a temática da incorporação imobiliária de forma superficial, podemos perceber que se trata de um processo complexo, mas essencial para o desenvolvimento urbano e para a economia.
Conhecer os conceitos e etapas desse procedimento capacita os interessados a evitar riscos e aproveitar melhor as excelentes oportunidades do mercado imobiliário.
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